La saisie immobilière est une procédure judiciaire permettant à un créancier d'obtenir le paiement des sommes qui lui sont dues en faisant vendre un bien immobilier appartenant à son débiteur. Cette procédure est encadrée par le Code des procédures civiles d'exécution et se déroule en plusieurs étapes essentielles, allant de l’éventuelle hypothèque judiciaire jusqu’à la vente aux enchères du bien.
Voici une description synthétique des principales étapes de cette procédure pour lesquelles le Cabinet peut vous accompagner.
La procédure de saisie immobilière
La saisie immobilière est une procédure judiciaire qui permet à un créancier de faire vendre le bien immobilier de son débiteur pour récupérer les sommes qui lui sont dues grâce au prix de la vente. Préalablement à cette saisie, il est possible de faire inscrire une hypothèque.
L’ensemble de ces opérations est strictement encadrée et ne peut être réalisées qu’à des conditions et selon une procédure particulière.
L’hypothèque judiciaire, un préalable facultatif
L’hypothèque est une mesure dite « conservatoire », aussi appelée « sûreté » constituée sur un bien immeuble afin de garantir le recouvrement d'une créance.
L’hypothèque judiciaire permet non seulement au créancier de poursuivre la vente du bien hypothéqué afin d’obtenir le paiement de sa dette mais elle lui offre également un droit de préférence qui lui permet d’être payé en priorité sur les créanciers dits « chirographaires ».
La procédure pour obtenir une hypothèque diffère selon que le créancier bénéficie déjà d’une décision condamnant son débiteur à lui payer une somme d’argent ou non.
Si le créancier a déjà une décision à son profit, il peut faire directement inscrire l’hypothèque provisoire auprès des services de la publicité foncière.
Sinon, il doit dans un premier temps obtenir une décision du Juge de l’exécution ou du Président du Tribunal de commerce l’autorisant à le faire.
Une fois l’hypothèque provisoire inscrite, le créancier doit obtenir, s’il n’en a pas déjà une, une décision judiciaire condamnant le débiteur à lui payer les sommes qui lui sont dues.
Une fois cette condamnation obtenue, le créancier devra inscrire l’hypothèque judiciaire définitive.
L’exécution de la saisie
La saisie immobilière se déroule en plusieurs étapes qu’il est possible de synthétiser de la façon suivante :
Le commandement de payer valant saisie. L'exécution des saisies immobilières commence par un commandement de payer valant saisie. Ce document, délivré par un Commissaire de justice, signifie au débiteur qu'il dispose d’un certain délai pour régler sa dette et qu’à défaut une procédure de saisie-immobilière sera engagée.
Le commandement de payer est ensuite publié au service de la publicité foncière, ce qui rend la saisie opposable aux tiers.
La procédure devant le Juge de l’exécution. Après la publication du commandement de payer, et dans l’hypothèse où ce dernier n’a pas permis d’obtenir le paiement des sommes dues, le créancier doit assigner le débiteur devant le Juge de l’exécution du lieu où se situe l’immeuble objet de la saisie.
Ce dernier convoque le débiteur et le créancier pour décider de la suite à donner à la procédure. Le Juge peut alors notamment accorder des délais de paiement au débiteur, constater l’accord des parties si une solution amiable a été trouvée, ordonner la vente forcée du bien si aucune solution amiable n’est envisageable, donner des délais supplémentaires pour parvenir à une vente amiable…
La vente forcée. Si aucune alternative n’est trouvée, l’immeuble est vendu aux enchères. La vente aux enchères publiques a lieu à la date fixée par l’ordonnance de saisie immobilière. Les enchères se déroulent devant le juge de l'exécution au tribunal judiciaire. La vente est adjugée au plus offrant et dernier enchérisseur.
Une fois le bien immobilier vendu, le prix de vente est partagé entre le créancier poursuivant et les éventuels créanciers inscrits.
Si le débiteur ou tout autre occupant demeure dans les lieux, il est alors possible pour l’adjudicataire de faire procéder à son expulsion.
Comment le Cabinet vous accompagne tout au long de la procédure de saisie-immobilière ?
La procédure de saisie immobilière permet de satisfaire les créanciers, tout en offrant une chance aux acquéreurs de se porter acquéreurs de biens souvent à des prix attractifs mais elle est complexe et rigoureusement encadrée par la loi.
Chaque étape doit être respectée à la lettre pour que la procédure soit valide. Les droits du débiteur sont protégés à chaque phase, avec des possibilités de contester la créance, de négocier des délais de paiement ou de vendre volontairement le bien pour éviter la saisie.
Le Cabinet vous accompagne donc à chaque phase de la procédure, que vous soyez débiteur ou créancier.
- obtention préalable d’une autorisation du Juge pour le faire, formalités d’inscription de l’hypothèque ;
- vérification de la validité du titre exécutoire et de la créance ;
- préparation de la vente (rédaction du Cahier des conditions de vente) et de la mise à prix pour éviter les risques de carence d’enchère ;
- mise en vente de l’immeuble lors de l’audience d’adjudication ;
- supervision de la distribution du prix de vente.
- déclaration de la créance dans les délais impartis ;
- vérification des droits des créanciers précédents (validité des titres et de la liquidité des créances des créanciers qui le précèdent, respect des délais et règles de déclaration).
- vérification des conditions de réalisation de la saisie sont réunies : analyse du titre exécutoire, du commandement de payer…
- élaboration d’une stratégie adaptée puis défense lors de l’audience d’orientation ;
- vérification du respect de la procédure par le créancier poursuivant et les créanciers inscrits ;
- négociations afin de parvenir, le cas échéant, à une vente amiable du bien saisi.